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Investir dans l'immobilier ce que l'on ne vous dit pas.

#immobilier les investisseurs immobiliers sont nombreux. Mais comment choisir un bien immobilier ?



Le choix d'un bien immobilier, Comment choisir son bien?


1- Il est nécessaire de savoir pourquoi vous cherchez un bien immobilier.


  • Un bien immobilier pour y vivre ou investir ne se choisit pas de la même manière

Un bien immobilier pour y vivre se choisit en fonction de sa proximité avec :

* L'emploi, lieu de travail

* L'école, université des enfants

* Les commerces,

* Les transports,

* Les structures socio-culturelles

* Parc et parking


Un bien immobilier pour un investissement locatif se choisit en fonction de sa #rentabilité financière :

La question à se poser :

  • Est-ce que ce bien est lucratif ?

  • Combien ce bien va me rapporter en locatif et/ou à la vente ?

  • Ce bien est-t-il facile d'accès ?


On entends souvent parler de l'emplacement pour un bien #immobilier. Cela n'est pas valable pour tous les types de bien.

  • L'emplacement est valable pour un bien immobilier pour y vivre et revendre le bien après un déménagement.

  • L'emplacement doit être placé au second degré lords de l'achat d'un bien locatif. Car c'est le rendement qui prime et l'accès au bien.


2- Dans quel ville et pourquoi cette ville ?

Il est important de choisir la ville dans laquelle vous souhaitez investir dans un bien immobilier.

  • Une ville où vous irez travailler vous n'avez pas trop le choix car c'est votre entreprise qui vous dictera où acheter.

  • Une ville pour l'investissement immobilier des critères à respecter pour faire un bon #investissement lucratif:

    • La densité de la population: Est-ce que c'est une ville où la population évolue, ou diminue, Cela vous permettra de savoir si la demande sera forte.

  • L'accès au bien: Est-il facile d'accès:

    • Les moyens de transport sont-ils présent. "régulier ou non" ?

    • Le bien est-il accessible en voiture ou non ?

    • Existe t-il des parkings sur place ou non?


3- Quel type de gestion souhaitez vous ?

  • Type délégataire:

Votre bien immobilier est géré par une agence ou une structure autre que vous. Cela a pour conséquence la diminution de votre bénéfice. L'agence vous prendra 3% à 6% du montant du loyer pour la gestion de votre bien; à cela s'additionnera la rédaction du bail, les visites pour louer votre bien, ainsi que des frais de travaux et/ou de nettoyage mise en propreté.


  • Type directive:

Vous gérez vous même votre bien immobilier. Vous devez dégager du temps pour la gestion de votre bien; prévoir les visites, faire les quittances de loyer tous les mois, faire vous même les travaux , ou les faire faire par un artisan "faire la recherche des artisans selon ce que vous souhaitez rénover " . conséquence il n'y a pas de perte de #bénéfice.


4- Comment trouver un bien immobilier ?

  • Se trouve en cherchant sur plusieurs sites spécialisé

  • Le bouche à oriel

  • Les agences immobilières

  • Les ami (e)s

  • Le voisinage

  • La prospection

  • Les réseaux sociaux

Aucune piste n'est à négliger. Mais celui où vous avez moins de frais, c'est de passer directement par le vendeur lorsque vous avez trouvé votre bien.


5- Les frais de notaire/ frais d'acquisition :


Lors de l'achat de votre bien pour avoir votre titre de propriété vous devriez passer par un notaire et ça a un coup. les frais de notaire c'est environ 3% à 8% du prix bien.

On parle en générale de frais d'acquisition, sont composés d'un ensemble d'impôts et de taxes collectés par le notaire pour le compte de différentes administrations. Ils représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3% pour un bien neuf.

Bon à savoir : les frais de notaire sont négociables.


6- Comment savoir si un bien est rentable ou non ?


les éléments à prendre en compte pour calculer votre rentabilité

  • Le prix du bien

  • La taxe foncier

  • Les charges de copropriété

  • Le montant du loyer que vous souhaitez

Exemple calcule de rendement de bien immobilier:


1- Si vous achetez un bien pour le rendement locatif:

Prix du bien ville moyenne : 30 000€, taxe foncier 304€/an, charges de copropriété 650€/an, loyer 550€

(304+650) = (954€ /12)= (550-79,50)=470,5€

470,50X12=5646€x100/30000=18,82% annuel


Votre rentabilité est de 18,82% si vous prenez un prêt immobilier votre rentabilité sera environ de 15%


2- Si vous acheter un bien uniquement pour l'emplacement

Prix du bien grande ville: 150 000€, taxe foncier 604€/an, charges de copropriété 1060€/an, loyer 750€


(604+1060)=(1664€/12)=(750-138,67)=611,33€

611,33X12=7336€X100/150 000 = 4,89% annuel


Votre rentabilité est de 4,89% si vous prenez un prêt immobilier votre rentabilité sera environ de 2% voir nul ou négatif selon le montant de l'#emprunt.

Dans le deuxième cas vous travaillez pour la banque, les impôts et le syndic.

à la revente vous pouvez faire une plus value. Mais dans les deux cas vous pouvez faire une plus value si vous avez achetez dans une ville dynamique.


Bon à savoir : ce qui sort de votre poche tous les mois: taxe foncier, charges de copropriété et prêt immobilier, si vous en avez fait un pour l'acquisition du bien.



5- Comment choisir un locataire ?


Quelque soit la ville où vous avez acheter votre bien les loyers sont les mêmes selon les m². Dans les grandes villes populaire les loyers sont supérieurs mais le prix d'entrée aux m² est élevé; Ce qui revient au même coût le montant du loyer.


Le choix du locataire se fait selon les documents que vous allez définir.

Un certain nombre de documents sont à fournir par les candidats à la location.


C'est une liste à la Prévert varie selon les pays:

Lorsque le locataire à un revenu équivalent à 3 fois le loyer vous prenez une assurance d'imapayé de loyer qui se rajoute au frais en diminution de votre bénéfice.


Achetez son bien immobilier c'est mieux


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