Investir dans l'immobilier ce que l'on ne vous dit pas.
- ggchezmoi
- 28 mars 2021
- 4 min de lecture
#immobilier les investisseurs immobiliers sont nombreux. Mais comment choisir un bien immobilier ?
Le choix d'un bien immobilier, Comment choisir son bien?
1- Il est nécessaire de savoir pourquoi vous cherchez un bien immobilier.
Un bien immobilier pour y vivre ou investir ne se choisit pas de la même manière
Un bien immobilier pour y vivre se choisit en fonction de sa proximité avec :
* L'emploi, lieu de travail
* L'école, université des enfants
* Les commerces,
* Les transports,
* Les structures socio-culturelles
* Parc et parking
Un bien immobilier pour un investissement locatif se choisit en fonction de sa #rentabilité financière :
La question à se poser :
Est-ce que ce bien est lucratif ?
Combien ce bien va me rapporter en locatif et/ou à la vente ?
Ce bien est-t-il facile d'accès ?
On entends souvent parler de l'emplacement pour un bien #immobilier. Cela n'est pas valable pour tous les types de bien.
L'emplacement est valable pour un bien immobilier pour y vivre et revendre le bien après un déménagement.
L'emplacement doit être placé au second degré lords de l'achat d'un bien locatif. Car c'est le rendement qui prime et l'accès au bien.
2- Dans quel ville et pourquoi cette ville ?
Il est important de choisir la ville dans laquelle vous souhaitez investir dans un bien immobilier.
Une ville où vous irez travailler vous n'avez pas trop le choix car c'est votre entreprise qui vous dictera où acheter.
Une ville pour l'investissement immobilier des critères à respecter pour faire un bon #investissement lucratif:
La densité de la population: Est-ce que c'est une ville où la population évolue, ou diminue, Cela vous permettra de savoir si la demande sera forte.
L'accès au bien: Est-il facile d'accès:
Les moyens de transport sont-ils présent. "régulier ou non" ?
Le bien est-il accessible en voiture ou non ?
Existe t-il des parkings sur place ou non?
3- Quel type de gestion souhaitez vous ?
Type délégataire:
Votre bien immobilier est géré par une agence ou une structure autre que vous. Cela a pour conséquence la diminution de votre bénéfice. L'agence vous prendra 3% à 6% du montant du loyer pour la gestion de votre bien; à cela s'additionnera la rédaction du bail, les visites pour louer votre bien, ainsi que des frais de travaux et/ou de nettoyage mise en propreté.
Type directive:
Vous gérez vous même votre bien immobilier. Vous devez dégager du temps pour la gestion de votre bien; prévoir les visites, faire les quittances de loyer tous les mois, faire vous même les travaux , ou les faire faire par un artisan "faire la recherche des artisans selon ce que vous souhaitez rénover " . conséquence il n'y a pas de perte de #bénéfice.
4- Comment trouver un bien immobilier ?
Se trouve en cherchant sur plusieurs sites spécialisé
Le bouche à oriel
Les agences immobilières
Les ami (e)s
Le voisinage
Les réseaux sociaux
Aucune piste n'est à négliger. Mais celui où vous avez moins de frais, c'est de passer directement par le vendeur lorsque vous avez trouvé votre bien.
5- Les frais de notaire/ frais d'acquisition :
Lors de l'achat de votre bien pour avoir votre titre de propriété vous devriez passer par un notaire et ça a un coup. les frais de notaire c'est environ 3% à 8% du prix bien.
On parle en générale de frais d'acquisition, sont composés d'un ensemble d'impôts et de taxes collectés par le notaire pour le compte de différentes administrations. Ils représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3% pour un bien neuf.
Bon à savoir : les frais de notaire sont négociables.
6- Comment savoir si un bien est rentable ou non ?
les éléments à prendre en compte pour calculer votre rentabilité
La taxe foncier
Les charges de copropriété
Le montant du loyer que vous souhaitez
Exemple calcule de rendement de bien immobilier:
1- Si vous achetez un bien pour le rendement locatif:
Prix du bien ville moyenne : 30 000€, taxe foncier 304€/an, charges de copropriété 650€/an, loyer 550€
(304+650) = (954€ /12)= (550-79,50)=470,5€
470,50X12=5646€x100/30000=18,82% annuel
Votre rentabilité est de 18,82% si vous prenez un prêt immobilier votre rentabilité sera environ de 15%
2- Si vous acheter un bien uniquement pour l'emplacement
Prix du bien grande ville: 150 000€, taxe foncier 604€/an, charges de copropriété 1060€/an, loyer 750€
(604+1060)=(1664€/12)=(750-138,67)=611,33€
611,33X12=7336€X100/150 000 = 4,89% annuel
Votre rentabilité est de 4,89% si vous prenez un prêt immobilier votre rentabilité sera environ de 2% voir nul ou négatif selon le montant de l'#emprunt.
Dans le deuxième cas vous travaillez pour la banque, les impôts et le syndic.
à la revente vous pouvez faire une plus value. Mais dans les deux cas vous pouvez faire une plus value si vous avez achetez dans une ville dynamique.
Bon à savoir : ce qui sort de votre poche tous les mois: taxe foncier, charges de copropriété et prêt immobilier, si vous en avez fait un pour l'acquisition du bien.
5- Comment choisir un locataire ?
Quelque soit la ville où vous avez acheter votre bien les loyers sont les mêmes selon les m². Dans les grandes villes populaire les loyers sont supérieurs mais le prix d'entrée aux m² est élevé; Ce qui revient au même coût le montant du loyer.
Le choix du locataire se fait selon les documents que vous allez définir.
Un certain nombre de documents sont à fournir par les candidats à la location.
C'est une liste à la Prévert varie selon les pays:
Justificatif de domicile
Garantie en cas d'impayé
Assurance habitation
Lorsque le locataire à un revenu équivalent à 3 fois le loyer vous prenez une assurance d'imapayé de loyer qui se rajoute au frais en diminution de votre bénéfice.
Achetez son bien immobilier c'est mieux
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